В Верховной Раде в ближайшие две недели будет рассмотрен законопроект №1565 «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», сообщила заместитель главы парламентского комитета по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства Алена Бабак. Его конечной целью является кардинальное изменение системы управления жилфондом и ускорение его тепломодернизации.

Ответственного выберет собрание

По оценкам экспертов, в срочной тепломодернизации в нашей стране нуждается почти 85% жилищного фонда Украины, особенно дома 50-70 годов постройки. А мероприятия по повышению теплоэффективности (от замены окон до утепления фундаментов, крыш, подвалов) могут снизить потребление энергии на 40%. Соответственно, плата на содержание жилья тоже должна уменьшиться.

Сейчас заказать такие работы и привлечь под них финансирование, например, банковский кредит, могут только объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД), жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) или частные собственники зданий. Причем Кабмином уже предусмотрена частичная компенсация привлеченных кредитов из бюджета (40% для многоквартирных домов и 20% для частных). Остальным же такая возможность недоступна.

Так вот, в законопроекте №1565 прописан механизм, позволяющий принять решение об управлении общей собственностью (например, о привлечении кредита на замену газового котла) жителями многоквартирных домов без создания организаций, представляющих их интересы (ОСМД и др.).

Как это работает

Общая схема предлагается такая: общее собрание жильцов, для созыва которого достаточно инициативы двух жильцов, сначала должно выбрать себе председателя и управляющую компанию (причем оно имеет полное право отказаться от услуг родного ЖЭКа). А потом уже решить, какие задачи в первую очередь эта компания должна решать: сделать ремонт, найти для него средства, организовать парковку или детскую площадку.

Для принятия большинства решений нужно 75% голосов всех собственников жилья в доме. «Голоса» будут считаться как доля от общей площади дома, то есть чем больше квартира — тем больше влияние на принятие решения. Но если кому-то принадлежит более 50% площади дома, включается другой механизм голосования: одна квартира — один голос.

Поскольку маловероятно, что даже в доме с 50 квартирами получится собрать сразу три четверти голосов, законопроектом предусмотрен также механизм «письменного опроса».

Документом предусмотрено, что во всех многоквартирных дом такие собрания должны пройти в течение года после вступления закона в силу. Если за этот год в доме не наберется 75% согласных на одну компанию, к ее поиску подключается местная власть, которая должна организовать конкурс, хотя бы с двумя участниками, на одном из которых придется остановиться

Кредит все равно не дадут

Руководитель проекта Международной финансовой корпорации (IFC) «Энергоэффективность в жилищном секторе Украины» Гжегож Гайда надеется, что этот законопроект действительно сможет, наконец, запустить массовую программу энергомодернизации жилого фонда.

«Жилищный сектор — единственная отрасль, которая не показывает сейчас снижения потребления энергии на фоне повышения тарифов. Промышленность и транспорт уже снизили почти на треть, а жилищный сектор — нет. У него нет стимулов, а законодательство не дает механизмов привлечения инвестиций под модернизацию», — заметил он.

Пока, по словам Гайды, получить кредит по программам энергомодернизации могут только ОСББ. «Три банка подключено: Укргазбанк, «Львов» и «Мета», вскоре может присоединиться Ощадбанк. Выдано всего около 20 кредитов. Как показала практика, выплачиваются они хорошо, два были погашены, несмотря на то, что дома находились в зоне военных действий — Славянске и Краматорске», — рассказал он «Вестям».

Также На выбивание долгов с украинцев бросят частников

Правда, механизм привлечения кредитов не юрлицами типа ОСББ, а коллективами соседей, все равно пока не ясен. «Мы ведем консультации с банками, и думаем, как это организовать», — сказала Алена Бабак.

Согласно законопроекту, в случае принятия совладельцами многоквартирного дома решения о привлечения кредитных средств, права и обязанности по кредитному договору будут распределяться между совладельцами многоквартирного дома пропорционально площади помещений, которыми владеют жильцы/собственники. А вопрос с нежеланием некоторых собственников оплачивать такую модернизацию или платить свою часть по кредиту, по его мнению, будет решаться через суд. «Нет возможности оплачивать кредитные платежи — собственник всегда может продать квартиру и переехать в более бюджетное жилье», — считает начальник управления нормативно-методичного обеспечения Минрегиона Константин Марьевич.

При этом большинство экспертов настаивает на положительном эффекте такого кредитования для семейных бюджетов жителей домов: модернизация, причем не за счет собственных средств, а с привлечением кредитов, наоборот, снизит платежи.

«Энергомодернизация может снизить потребление энергии на 20-40%, в итоге настолько в будущем снизятся и платежи», — считает Гжегож Гайда.

Зато система жилищных субсидий противоречит философии законопроекта. «По нашим расчетам от 50 до 55% домохозяйств в стране имеют право претендовать на субсидию. А если они и так будут платить меньше, зачем им заморачиваться с оформлением кредитов на свой дом? — рассказал «Вестям» директор департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политике Минрегионстроя Сергей Кушнир. — Но государству стратегически целесообразней эти средства пускать на повышение энергоэффективности жилого фонда, сейчас мы готовим предложения, как эти две инициативы совместить».

Прямой инвестор эффективнее

По мнению директора компании АББ в Украине Дмитрия Жданова, коммунальные платежи исторически включали в амортизацию основных средств с учетом их ремонта и замены (в том числе и систем отопления и окон, например): компания входит в международную группу АББ , специализирующуюся на технологиях для энергетики и автоматизации и работает в 100 странах мира. «Люди всю свою жизнь, пользуясь коммунальными услугами, платили не только за полученные услуги, но и за будущие, чтобы в их подъезде по необходимости ремонтировался лифт, делался ремонт труб и т.д. И сегодняшние призывы забыть/простить все сделанные платежи, взять кредит и самостоятельно инвестировать в проекты повышения энергоэффективности — не являются социально корректными. Как и где люди должны искать деньги (например, те самые кредиты, о которых говорят), чтобы оплатить все мероприятия сразу, а потом компенсировать это вложение за счет сэкономленной разницы? Население не доверяет кредитам, тем более коллективным», — считает Жданов.

Спасти положение, по его мнению, может вариант, когда частный или государственный инвестор финансирует всю модернизацию сразу, а затем получает часть сэкономленных благодаря этому ежемесячных коммунальных платежей.

«Механизм возврата должно прописать и контролировать государство», — отметил в разговоре с «Вестями» Дмитрий Жданов. Например, если сейчас человек платит за отопление одной квартиры 160 грн. То после того, как специализированная компания (на установке и облуживание энергоэффективного оборудования) заменит устаревший котел, общие ежемесячные расходы на него (и расчета одного жилья) cократятся до 120 грн. Экономия составит 40 грн., и ее разделят две стороны: на 10 грн. сократится платежка жильца и 30 грн. отойдет спецкомпании.

«Тариф целесообразно устанавливать в зависимости от достигнутого стандарта энергоэффективности благодаря новому оборудованию. Если мне государство скажет, что за счет реализации проекта удалось повысить класс энергоэффективности до категории «А» и я буду платить при том же объеме потребления не 120 грн, а 100 грн, то инвестор (специализированная компания) может претендовать на большую сумму ежемесячных отчислений. Это будет стимулировать его вкладывать в наиболее энергоэффективное оборудование, от чего выиграют все — потребители, инвестор и, в итоге, вся система ЖКХ страны в целом», — поясняет Жданов.

Заработают от сэкономленного

По мнению эксперта, привлечение частного инвестора в ЖКХ способно относительно оперативно решить проблему устаревшего коммунального оборудования в комфортных для потребителя условиях.

«Найдется много компаний, которые в долгосрочной перспективе готовы будут зарабатывать на 50% сэкономленных средств. Причем речь не идет о миллионах. Современная котельная для дома на 300 квартир, которая позволит полностью отключиться от системы городского теплообеспечения, стоит порядка 20-30 тысяч евро. Модернизированный котел позволит людям экономить от 15% до 30% платежей. Это выгодные вложения для двух сторон — потребителя и инвестора. Все что требуется от государства — прозрачные правила игры», — заметил «Вестям» Дмитрий Жданов.

Основная привлекательность инвестиционных проектов в ЖКХ — это их малый риск. Пользоваться отоплением зимой люди будут всегда. Инвестор вкладывает капитал в проект, который стабильно будет приносить прибыть при очень низком уровне рисков. Окупаемость таких проектов в сфере энергоэффективности и энергосбережения в ЖКХ от 7 до 15 лет.

«Конечно, украинские компании привыкли, что проект привлекателен, если он окупается через 2, максимум 4 года. Однако постепенно времена быстрых заработков в Украине проходят, двигаясь в сторону европейских тенденций. Европейский инвестор уже давно в основном работает с «длинными» проектами на гораздо большую, чем пятилетнюю перспективу», — говорит Жданов.

Именно для таких осторожных инвесторов проекты в ЖКХ могут стать наиболее интересными, т.к. долгосрочная стабильность по факту балансирует невысокие прибыли.

Директор департамента систем жизнеобеспечения и жилищной политики Минрегионстроя Сергей Кушнир тоже считает, что эффективней было бы внедрение для системы жилищного хозяйства энергосервисных контрактов, когда некий инвестор берет на себя модернизацию дома и получает долю сэкономленных платежей. «В странах Балтии этот комплексный механизм показал себя лучше, чем тогда, когда жители сами заказывали последовательную модернизацию своего дома. Экономия была до 15%», — рассказал Кушнир.

Кстати, в Украине энергосервисные контракты уже предусмотрены недавно принятыми ВР законопроектами №1313 и №1409 (но они еще не подписаны спикером парламента и президентом), правда, касаются они только бюджетной сферы.

«Частные инвесторы получат возможность и стимул вкладывать средства в энергомодернизацию бюджетных организаций, которых в стране около ста тысяч. Перед инвесторами открывается рынок почти в 200 млрд грн, а государство гарантирует защиту этих инвестиций, в результате может сэкономить до 1 млрд газа в год», — рассказал глава комитета ВР по вопросам промполитики и предпринимательства Виктор Галасюк.

По словам Кушнира, сейчас идет работа над аналогичными предложениями для ЖКХ.