Украинская столица может «похвалиться» самым высоким уровнем вакантности офисных площадей среди 14 крупнейших городов Восточной Европы, сообщается в исследовании Colliers International.

Оно охватывает Белград, Братиславу, Будапешт, Бухарест, Варшаву, Вильнюс, Загреб, Киев, Москву, Прагу, Санкт-Петербург, Софии, Ригу и Таллинн.

При этом из 40 млн. кв.м. офисов, находящихся в этих городах, львиная доля расположена в Москве — 41%. Второе место занимает Варшава (11%), третье — Прага и Будапешт — по 8%.

Киев по объемам офисного рынка сейчас сравнялся с Софией, Братиславой и странами Балтии. В столице Украины на начало 2015 г. было 1,7 млн. м², или 4,4% от общего предложения офисных помещений в анализируемых городах.

В Балтии нет мест

В среднем по рынку на начало 2015 года пустовало 14% офисных площадей.

В столицах стран Балтии вакантность самая низкая — от 6,3% в Таллинне до 8,4% в Риге. За год сильнее всего снижалась вакантность в Софии (с 18% до 15%) и Бухаресте (с 18% до 14%).

Украинская столица может «похвалиться» самым высоким уровнем вакантности: он вырос за год с 15,1% до 19,8%. Эксперты поясняют это не только значительным снижением деловой активности в целом по стране, но и одновременным появлением значительного объема нового предложения (почти 150 тыс. кв.м.)

Самая большая вакантность сохраняется в БЦ класса А — почти 30% по данным компании UTG. В БЦ класса В она составляет 21,5%.

Ставки в коридоре

Большинство стран в прошлом году могли говорить о стабильных арендных ставках. Рост арендных платежей наблюдался только в Белграде, Таллинне и Софии, а лидером по снижению стали Москва, Прага, Санкт-Петербурге и Киеве.

Согласно данным UTG, за год ставки в киевских офисах класса А снизились с 25-40 у.е./кв.м. до 20-35 у.е./кв.м, а класса В — с 15-32 до 10-20 у.е/кв.м. Кстати, в 2015 г. снижение продолжилось, причем сильнее просел класс В, так что в некоторых объектах предлагаются площади по 7 у.е./кв.м.

При этом, по наблюдениям руководителя офисной группы JLL Александры Глобиной, для определения цены у нас обычно используется две схемы: фиксацию в гривне и коридор. Причем, в отличие от той же Москвы, где большинство сделок уже давно оформляется исключительно в национальной валюте, в Киеве такие случаи пока единичны. «Причина, прежде всего, в очень высокой валютной составляющей новых БЦ. Многие девелоперы еще не выплатили валютные кредиты и просто не могут себе позволить брать арендатора на гривневые ставки в условиях колебаний курса», — пояснила Глобина.

Если договор все же подписывается в гривне, его срок не превышает полгода с правом изменения цены при пролонгации. Долгосрочные договора подписываются со ставкой в долларе, но курс определяется допдоговором (чаще от 17 до 20 грн./у.е).

«В этом же дополнительном договоре прописывается валютный коридор от 20 до 50%. То есть, если курс проседает или растет сильнее, это повод для встречи и переподписания соглашения», — пояснила Глобина.

Впереди Москва

Исследование также засвидетельствовало, что, несмотря на политическую и экономическую нестабильность в стране, а также самый высокий уровень вакантности, в Киеве по сравнению с другими европейскими столицами, арендная ставка на остается достаточно высокой. По уровню ставок наша столица занимает четвертое место после Москвы, Санкт-Петербурга и Варшавы.

«Поддержание арендных ставок на таком высоком уровне связано с тем, что 2/3 спроса на качественные офисные помещения в Киеве формируются мультинациональными компаниями, которые, несмотря на значительное ухудшения бизнес-климата и фактические убытки в 2014 году, принимают решение сохранять свое присутствие в Украине», — пояснил управляющий директор Colliers International Александр Носаченко.

Более того, украинский рынок до сих пор остается для них перспективным и достаточно интересным с учетом возможного восстановления в ближайшие несколько лет.