По данным The International Council of Shopping Centers (Международный Совет Торговых Центров, ICSC), в Украине сейчас насчитывается 144 торговых центра с арендной площадью 2,5 млн.кв.м., соответствующие стандартам ICSC.

Такой вывод был сделан ICSC Ukraine Research Group, состоящей из специалистов ведущих компаний девелоперов и консультантов (JLL, CBRE, Colliers, DTZ, группы компаний «Будхаус» и Immochan), которая проанализировала торговые центры в четырех городах-миллионниках: в Киеве, Харькове, Днепропетровске, Одессе и Львове.

Сформированная в результате исследования база данных в ближайшее время будет размещена на сайте ICSC, что, по мнению экспертов, позволит потенциальным инвесторам или арендаторам быстрее принимать решение по вложениям в нашу коммерческую недвижимость.

«На сайте будет выложена максимальная информация об объекте, вплоть до прямых контактов управляющей компании или владельцев. Это улучшит прозрачность рынка. Потенциальный инвестор или арендатор может ознакомиться с объектами, а потом задать напрямую интересующие его вопросы», — пояснил «Вестям» директор компании «Иммошан Украина», глава Национального комитета IСSС в Украине Филипп Бертере.

Правда, в список не попало множество небольших объектов, поскольку сдаваемая в аренду площадь, по понятиям ICSC Ukraine Research Group, должна составлять не менее 5 тыс. кв.м, площадь основного якоря — не превышать 90%, а количество лотов — быть не меньше 20. Кроме того, он должен централизованно управляться и сдаваться в аренду на рыночных условиях.

Помимо этого, торговые комплексы в ICSC Ukraine Research Group делят еще на традиционные и специализированные. Причем товарные, в свою очередь — по площади — на очень большие (свыше 80 тыс.кв.м), просто большие (40-80 тыс кв м), средние (20-40 тыс.кв.м) и малые (5-20 тыс. кв м).

А для малых придумано еще две подкатегории: комплексы с повседневно-товарной доминантой и с альтернативно-товарной. Первые — это ТЦ в спальных районах, чаще с якорным супермаркетом/гипермаркетом, магазином бытовой техники, товаров для животных и пр. А вторые — без больших якорных арендаторов, чаще с магазинами одежды, обуви, детскими товарами и расположены в центральной части города.

Специализированных ТЦ тоже несколько видов: ритейл-парк (большой, средний и малый), аутлет-центр и тематический центр (с развлекательной и без развлекательной доминанты).

Ритейл-парков нет

Согласно исследованию, большая часть торговых площадей в крупнейших городах Украины представлена форматами «традиционный/большой» (27,9% арендуемой площади всех торговых центров), «традиционный/средний» (23,2%), и традиционный/малый/с повседневно-товарной доминантой (24,7%). Еще 15,8% имею формат «специализированный/тематический центр/без развлекательной доминанты».

«На данный момент некоторые сегменты ТЦ, согласно европейской классификации ICSC, у нас еще не представлены или представлены слабо. Например, традиционные очень большие ТЦ, специализированные ритейл-парки или аутлет-центры. Однако развитие рынка торговых центров имеет свою логику, и от года к году он становится более разнообразным», — рассказал «Вестям» директор ООО «Будхаус Групп» Максим Гаврюшин.

Старожилы держат марку

Самый заслуженный объект, соответствующий критериям ICSC и попавший в классификацию — харьковский ЦУМ (1933 года постройки).

В Киеве среди «ветеранов» — универмаг «Украина» (1966), во Львове — универмаг «Львов» (1989), в Одессе — «Аэропортовский» (2002), в Днепропетровске — Grand Plaza (2002).

«Дело в том, что в Европе общепринятой практикой считается обновление ТРЦ, которые старше 7 лет. А таких в базе ICSC Ukraine оказалось около 48%», — объяснили «Вестям».

Так что в ближайшее время остро станет вопрос приведения ТРЦ к современным требованиям.

«По инновациям — индивидуально. Нет единого рецепта, а еще меньше возможностей по внедрению инноваций. Не везде можно увеличить площади или внедрить конструктивные изменения», — считает Максим Гаврюшин.

Ранее Украинская недвижимость оказалась никому не интересной

Из трех вариантов обновления (реконструкция, реконцепция, реновация) эксперты считают наиболее приемлемыми точечные решения. «Например, изменение какой-то зоны, смена якоря», — допустил директор департамента торговой недвижимости Colliers Наталья Кравец.

Одной из тенденций будет также увеличение формата и расширение ассортимента товаров и услуг. «Другим направлением будет замена якорей, как в пределах одной товарной группы, так и со сменой товарной группы. Третьим направлением — развитие развлекательной составляющей», — считает Максим Гаврюшин.

При этом эксперт сомневается, что в ближайшие годы вопрос реконцепции будет актуален для регионов Украины — там нет конкуренции. «Это будет интересно в ближайшие два года для Киева, но возможности для глобальной реконцепции у киевских ТЦ ограничены», — резюмировал Гаврюшин.