Украинские банки начали активно избавляться от недвижимости и устраивают настоящие распродажи. Это подтвердили «Вестям» сами финансисты, и даже риелторы, которые почувствовали конкуренцию с их стороны.

Банкиры всегда старались подолгу не держать на своих балансах недвижимость, которая чаще всего попадала к ним от нерадивых заемщиков, не погасивших кредиты (в виде залогов). Но сейчас особенно активно пытаются сбыть квадратные метры, по скорее превратив их деньги. Сейчас они особенно сильно нуждаются в средствах. Согласно официальной статистике, только за январь-февраль 2015 г., с гривневых счетов украинских банков населением было снято 6% накоплений (11,8 млрд. грн.), с валютных — 8,7% ($1,2 млрд.). И это притом, что за прошлый год люди вынесли из банков около трети своих безналичных сбережений.

Финансистам постоянно нужны деньги, чтобы вовремя расплачиваться с вкладчиками, и не провоцировать паники. Потому они готовы даже сбрасывать с первоначальной цены — только бы продать недвижимость. А ее у них немало.

Точной обобщенной цифры по всей банковской системе еще никто не свел и не опубликовал, так что эксперты лишь из отдельных примеров, могут составить представление о том, сколько именно объектов недвижимости сегодня находится в собственности финансистов. «Такую информацию можно добывать только по отдельным банкам, к тому же везде учетная политика разная. Но для примера: в Надра Банке только в разделе «ипотека физлиц» значится 100 тысяч штук кредитов, а сколько из них проблемных на сегодня и по скольким уже произошло взыскание залогов — неизвестно», — пояснил ситуацию эксперт рынка оценки Сергей Фролов.

Известно, что самые крупные пакеты валютных кредитов физлиц (из-за девальвации гривни, по ним платят хуже всего) были у Надра Банка, Укрсоцбанка, УкрСиббанка и Дельта Банка. Это если говорить о квартирах, загородных домах и земельных участках (от 6 соток до десятков гектаров). Но есть и залоги и помасштабнее — те, что предоставляли крупные застройщики, оформлявшие корпоративные кредиты, а также промышленным группам: это и торгово-развлекательные центры, и бизнес-центры класса А и В, и элитные жилые комплексы. Кто-то из банков сам выбирал постройки — то есть предоставлял кредит и оценивал предварительно залог, а кому-то недвижимость досталась по наследству. После покупки другого банка или слияния с ним.

От ТРЦ до земельного участка

Очередность продажи залогов напрямую зависит от ее доходности. Если это квартира, которая висит балластом на балансе банке и не приносит никаких доходов, ее стараются скорее продать, но если на недвижимости можно зарабатывать, то с продажей торопиться не будут. Например, если речь идет о густонаселенном офисами бизнес-центре или хорошо посещаемом торгово-развлекательном, генерирующем стабильный доход в виде арендной платы.

У каждого банка свой пакет недвижимости, и свои приоритеты по распродаже. Например, в управлении UniCredit Bank находятся 462 объекта недвижимости — бывшие залоги (индустриальные объекты, коммерческая и жилая недвижимость, земельные участки), которые после невозвратов по кредитам, судов и переоформления перешли в собственность финучреждения. «Общая площадь зданий и сооружений — свыше 400 тыс. м. кв., земельных участков — около 200 га», — сообщил директор блока управления рисками UniCredit Bank Павел Гашковец. Банк самостоятельно управляет всеми этими квадратными метрами, для этого в его структуре создано спецподразделение.

Другой крупный держатель недвижимых активов — Альфа-Банк Украина. Еще до 2013 г. он не мог похвастаться крупными владениями в этой сфере, но после нескольких слияний в прошлом году (в том числе покупки за 202,5 млн евро 99,8% акций Банка Кипра), стал одним из ключевых игроков на рынке недвижимости. Сейчас в его портфеле более 100 объектов коммерческой и жилой недвижимости. Больше половины из них выставлены в прямую продажу. Самые крупные объекты — бизнес-центр класса А «ТОРОНТО» в Киеве, ТРК «СКАЙ ПАРК» в Виннице, элитный дом на Оболонских липках, а также жилье премиум-класса в ЖК «Покровский посад».

Коммерческую недвижимость банк передает в управление специализированным компаниям. «На текущий момент в управление передано до 500 тыс. кв.м. недвижимости (от БЦ класса А в Киеве, крупнейших региональных торгово-развлекательных центров до небольших отдельно стоящих зданий) и около 300 га земли», — рассказала вице-президент ПАО «Альфа-Банк Украина» Ирина Скороходова. Другой актив — первичная жилая недвижимость (как целые комплексы, так и отдельные квартиры) выставлены на продажу, то есть, по сути, банк выступает в роли отдела продаж застройщика. «Речь идет о жилье, цена квадратного метра от 2 до 3 тыс. долларов. Спрос на него высокий», — говорит Ирина Скороходова.

Вскоре крупным владельцем недвижимости станет Укргазбанк, к которому Кабмин недавно решил присоединить активы банка «Киев». У последнего на балансе очень много квадратных метров, и скоро станет вопрос управления ею. «У банка «Киев» очень большой пакет недвижимости и земли, нам придется решать, что с ним делать», — признала заместитель председателя правления Укргазбанка Елена Дмитриева. Она подтвердила, что для управления недвижимостью, приносящей стабильный доход, будет привлечена (на аутсорсинге) управляющая компания.

Скидывают до 30%

Чаще всего финансисты стараются продать недвижимость через свои сайты — выставляя для открытого просмотра всю информацию (включая цену) о каждом объекте с контактами ответственных за продажу менеджеров. Для поиска покупателей на крупные объекты — бизнес-центры класса А и В или ТРЦ — привлекаются международные консалтинговые компании. Объекты поменьше продают через региональных брокеров. А иногда финансисты прибегают к нестандартным схемам продажи.

«По моему мнению, лучше всего работают баннеры на объектах. Инвестор видит реальный объект, сразу предполагает, как его будет использовать и готов покупать. К примеру, в Одессе было совсем разрушенное здание, которое, как мы думали, неликвидное, а за него дали хорошую цену, купили под салон красоты, потому что оно просто понравилось покупателю. Именно так были найдены новые хозяева для двадцати переданных нами объектов в прошлом году», — рассказывает Ирина Скороходова.

Покупателями таких объектов становятся как наши люди, так и иностранцы, причем последних становится все больше. Активнее всего нашей недвижимости интересуются инвесторы из стран бывшего СССР. «Сейчас оптимальное время для инвестора купить отличную недвижимость по низкой цене», — отметила Скороходова.

Чтобы привлечь и раззадорить покупателей, банкиры нередко прибегают к предоставлению скидки, которая достигает 20-30% размера первоначальной цены, сообщила она. Аналогичный подход готовы рассматривать и в Укргазбанке. «Логичнее предоставить скидку, чем тратить средства на содержание объектов год-полтора», — подтвердила Елена Дмитриева.