Впервые с 2009 года на офисном рынке Киева увеличилось количество свободных площадей, сообщили «Вестям» в компании JLL.

Согласно их подсчетам, по результатам года было поглощено (впервые занято арендаторами) всего 20 тыс. кв. м. Это в 3,5 раз ниже показателя 2013 года и является наименьшим значением за всю историю рынка качественной офисной недвижимости Киева.

Динамика объемов чистого поглощения

Источник: JLL

И хотя начиная со второго полугодия 2014 г. наблюдалось постепенное оживление спроса на рынке и увеличение количества компаний, готовых рассматривать переезд и расширение, по итогам прошлого года общий уровень вакантности достиг 23,2%. (в классе В — 19,8%, в классе А — 33,6%), тогда как по результатам 2013 г. он составлял лишь 15,1%.

Выбор стал шире

Отчасти снижение загрузки офисных центров объясняется увеличением их количества: в прошлом году офисной недвижимости в столице стало больше на 7% или почти на 100 тыс. кв.м.

Динамика ввода офисных площадей в Киеве

Источник: JLL

Новое предложение представлено в основном объектами класса В: это вторая очередь БЦ «Форум Виктория Парк» (пер. Ахтырский, 7; 16 тыс.кв.м); «Лагода» (ул.Полевая,21; 18 тыс.кв.м); «Сигма» (бул.И.Лепсе,6, 18 тыс.кв.м); «Домино» (8810 кв.м.), БЦ по ул.Горького,64 (3700 кв.м) и Dymeevskyi (ул. Краснозвездный,119; 3700 кв.м).

Единственный новичок в классе А — это IQ Business Center арендуемой площадью 32 тыс. кв.м. «Проект очень качественный, с отличной локацией — на пересечении бул. Дружбы Народов и ул.Струтинского», — считает руководитель отдела стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский. Но в теперешних условиях сроки его окупаемости непредсказуемы.

Впрочем, управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко уверен, что ситуация с заполняемостью выровняется. «Опыт более развитых рынков Центральной и Восточной Европы показывает, что новые офисные проекты (свыше 40 тыс.кв.м) заполняются постепенно, достигая 90% заполняемости не ранее, чем через 2-3 года после ввода в эксплуатацию, — утверждает он. — А на примере недавно введенных в эксплуатацию качественных офисных помещений класса А (БЦ «Гулливер», БЦ «Торонто», БЦ 101 Tower и некоторых других) мы видим положительную динамику в их заполнении арендаторами».

Так, по его данным, на конец 2014 года БЦ 101 Tower заполнен на 96% (вакантная офисная площадь составляет 2 тыс. кв.м), БЦ «Гулливер» — на 76% (вакантная площадь — 15 тыс. кв.м), а БЦ «Торонто» — на 60% (вакантная площадь — 12 тыс. кв.м).

Доля свободных площадей по субрынкам Киева на конец 2014 года

Субрынок

Класс А

Класс В

Всего

ЦДР

30,2%

10,4%

19,7%

Подол

16,0%

22,8%

22,1%

Правый Берег

40,5%

21,3%

24,9%

Левый Берег

-

25,9%

25,9%

Киев в целом

33,6%

19,8%

23,2%

Источник: JLL

К тому же, по словам экспертов, объем ввода офисов в 2015 году будет рекордно низким — около 65 тыс. кв. м. К открытию заявлены только восемь бизнес-центров класса В: «Форум Вест Сайд» ( ул. Е. Телиги, 10 тыс.кв.м), БЦ по ул. Жилянская, 32-36 (2,5 тыс.кв.м), на ул.Зоологическая,5А/1 (7,5 тыс.кв.м), на просп. 40-летия Октября, 132 (12 тыс.кв.м.), на ул. Горького,46(8 тыс.кв.м.), Подол Престиж ул. Нижний Вал, 27-29 (10 тыс.кв.м.), гостинично-офисный комплекс ул. Нижний Вал, 63/ул. Ярославская (21 тыс.кв.м) и Retroville (пр. Правды, 47, 8 тыс.кв.м).

Ставки продолжают падать

Арендные ставки за четвертый квартал 2014 г. снизились на 25% в долларовом эквиваленте: в классе А — до $25-35/кв.м./месяц, в классе В — до $12-21/кв.м./месяц. «Среди сформировавшихся в прошлом году тенденций можно отметить рост количества сделок с продлением договоров аренды по более низким ценам, а также уменьшение объема арендуемых компаниями площадей с целью минимизации издержек. Мы предполагаем, что эти тенденции сохранят свою актуальность, как минимум, до конца первого полугодия 2015 года», — прогнозирует руководитель отдела офисных площадей компании JLL в Украине Александра Глобина.

По наблюдениям Виктора Оборского, арендную плату удалось снизить на 15-20% для арендаторов, которые давно снимают помещение, и довольно часто на 30% — для новых. «Идет очень жесткий торг. Все арендаторы хотят зафиксировать ставки в гривне, но хозяева помещений и управляющие компании сопротивляются, предлагая «фиксацию условного курса» с его корректировкой через полгода», — сказал он «Вестям».

Проблема с валютной привязкой в условиях непрекращающейся девальвации гривни остается нерешенной.

ITшники расширяют площади

Основным потребителем качественных площадей остаются иностранные компании, которые обеспечивают почти 70% сделок. «К счастью, преимущественное большинство мультинациональных компаний, которые формируют около 2/3 спроса на рынке офисной недвижимости, приняли решение остаться в Украине», — поделился с «Вестями» оптимизмом Александр Носаченко.

Структура спроса на рынке офисов Киева по типу арендаторов в 2014 году

Источник: JLL

В отраслевом разрезе структура спроса не изменилась. Среди арендаторов лидируют компании сферы информационных технологий, консалтинговые компании (юридические, страховые, коллекторские и т.д.), ритейл сектор, промышленность, фармацевтическая сфера. При этом отмечается постепенный рост активности со стороны IT-сектора и постепенное снижение интереса производственных компаний.

Экономят на модернизации

По словам экспертов, кроме борьбы за снижение арендной платы еще один способ сократить расходы на офис — это модернизация помещения. «Отделение одного из украинских банков, площадью 1500 кв. метров, провело модернизацию инженерных систем, чтобы повысить энергоэффективность. Это обошлось им в 400 тысяч гривен (еще по курсу 8 грн./$) и в 15 рабочих дней на выполнение всех необходимых работ без остановки работы отделения. Через 2,5 года они вернули эти инвестиции, поскольку смогли сэкономить до 40% от потребляемой первоначально энергии», — приводит «Вестям» пример менеджер по продуктам «Системы автоматизации зданий» АББ в Украине Константин Шульга.

Сейчас в этом не заинтересованы те, кто сдает в аренду коммерческие помещения, ведь за потребляемую электроэнергию платит арендатор. Но в условиях роста вакантности офисов именно возможность сократить операционные расходы может привлечь потенциальных клиентов.

Кстати, иногда экономить на оплате электричества можно довольно необычным способом. Например, отказом от дресс-кода. «Отказ от ношения галстуков и пиджаков в летнее время позволяет экономить огромную долю электроэнергии на охлаждении помещений. Повышение или понижение средней температуры в офисах на 1 градус дает экономию в 6-9%, в зависимости от времени года», — заверил Шульга.