Бизнес начал немного активнее рассаживаться по столичным офисам. Вакантность на рынке офисной недвижимости Киева за ноябрь снизилась на 0,2% — 22% до 21,8%, сообщили «Вестям» в Украинской торговой гильдии. При этом в бизнес-центрах класса В свободны 19,4%, а в БЦ класса А без арендаторов пустует 30% помещений.

Аналитики неоднозначно оценивают эти цифры. С одной стороны, ситуация кажется критичной: треть самых лучших рабочих площадей пустует. С другой, такое произошло из-за резкого увеличения предложения: почти одновременного на рынок было выведено около 120 тысяч. кв.м. именно класса А (IQ Business Centre, Merx-2, Сенатор, «Гулливер» и «Торонто»). «Процесс заполнения не может быть быстрым. Обычно это происходит в течение нескольких лет. Нормальная практика, когда БЦ начинает работать с несколькими знаковыми арендаторами, которые занимают 20-25% его площадей», — объяснил управляющий директор Colliers International Александр Носаченко.

Но нынешний год действительно стал крайне сложным для офисной недвижимости. В первом полугодии было осуществлено всего три сделки по переезду в БЦ класса А, в целом всего лишь на 1,5 тыс. кв.м. «В «Торонто» появились три новых арендатора, все международные — IT-компания и два представителя аграрного сектора», — уточнил директор департамента офисной недвижимости Colliers International Павел Макуха.

А всего, по данным UTG, в первом полугодии было поглощено новых офисных площадей 21 тыс. кв.м. При этом 70% площадей было арендовано международными компаниями, 30% —украинскими. «Второе полугодие даст приблизительно такую же цифру переездов, то есть уровень поглощения будет около 50 тыс. кв.м. При этом в обычные годы этот показатель 150 тыс. кв.м», — привел пример Носаченко.

Общее настроение арендаторов аналитики характеризуют как «торговое». Все зависело от хозяев бизнес-центров — насколько они готовы демпинговать, чтобы привлечь нового арендатора или сохранить существующего. При этом значительная часть просмотров была направлена не на переезды, а на то чтобы узнать цену квадрата и возможные скидки в различных БЦ, чтобы потом на основе этих данных выторговать себе новые условия в «своем» офисе. «Те, кто был несговорчив — потерял своих арендаторов. Но в 90% случаев компромисс достичь удавалось», — говорит Макуха.

В результате максимальная арендная ставка в БЦ класса А, по данным Colliers International, просела с начала года с 35 у.е. за квадратный метр до 31. Сейчас ставки составляют 22-31 у.е (без НДС и операционных платежей) в БЦ класса А и 12-21 у.е. в БЦ класса В.

Кстати, падение национальной валюты не привело (и не приведет) к массовому переподписанию договоров с фиксацией ставки в гривне. «Этого не может быть по определению. Бизнес-центр должен генерировать понятный для будущего инвестора поток, номинированный в долларе. Тем более, львиная доля арендаторов — международные компании, чей бюджет тоже просчитывается в долларе», — говорит Носаченко.

По прогнозам Александра Носаченко, вакантность БЦ класса А в следующем году снизится, а уже через несколько лет Киев столкнется с дефицитом качественных офисных площадей. «Из реализуемых масштабных проектов такого класса на подходе только Victoria Tower на проспекте Победы (130 тыс.кв.м.). Остальные законсервированы. Даже на стадии активного проектирования сейчас нет ни одного бизнес-центра, а ведь от проектирования до сдачи в аренду — лет пять», — говорит Носаченко.