Киевские торгово-развлекательные центры пустеют. Доля свободных помещений в качественных ТРЦ в третьем квартале увеличилась до 9,5%, сообщили в международной консалтинговой компании JLL. Это самый высокий показатель за всю историю рынка торговой недвижимости столицы.

«Рост вакантности был обусловлен выходом на рынок нового предложения при достаточно ограниченном спросе со стороны ритейлеров», — комментирует ситуацию руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина. В целом за три квартала на рынок вышло 60,6 тыс. кв. м. качественных торговых площадей. В первом полугодии открылись ТРЦ «Атмосфера», ТЦ «Appetite» и строительный гипермаркет «Leroy Merlin», в третьем квартале запустили лишь один качественный торговый центр — ТРЦ «Проспект» (арендуемая площадь — 30,4 тыс. кв. м без учета «Ашана»).

Создавшийся пул свободных площадей эксперты не считают критичным, но признают, что в случае выхода рекордного нового предложения, доля пустующих помещений может значительно вырасти. «На конец второго квартала вакантность ТЦ и ТРЦ Киева составляла 3,3%. Но для некоторых крупных торговых объектов, введенных в эксплуатацию в конце 2013–начале 2014 годов, коэффициент вакантности превышал 50%», — сообщил «Вестям» руководитель департамента стратегического консалтинга Украинской торговой гильдии (UTG) Виктор Оборский.

Пока что самые грандиозные открытия — «Республика» (135 тыс.кв.м), «Лавина» (125 тыс.кв.м), «Блокбастер» (120 тыс.кв.м), обещают на 2015 г. «В конце прошлого года предполагалось, что в 2014 году появится еще около 345 тыс. кв. м, что стало бы рекордом для рынка торговой недвижимости Киева. В связи с девальвацией национальной валюты, снижением потребительской активности и оптимизацией планов ритейлеров открытие нескольких суперрегиональных торговых центров перенеслось на 2015-2016 годы, и, по предварительным оценкам, в будущем году может быть введено более 450 тыс. кв. м. Данный результат может стать самым большим за всю историю рынка, — отмечает Анна Чуботина. — Однако мы не исключаем и дальнейшего переноса открытия анонсированных ТРЦ. В случае если эти объекты выйдут на рынок в срок, это существенно увеличит объем предложения, что приведет к дальнейшему росту конкуренции среди торговых объектов Киева».

Но поскольку в четвертом квартале открытий не намечается, общий объем до конца года уже не изменится — это около 774 тыс. кв. м, или 270 кв. м на 1 тыс. жителей. «С учетом отсутствия нового ввода в последнем квартале мы прогнозируем, что доля свободных помещений по итогам года снизится до 9%», — говорит Анна Чуботина.

Динамика доли вакантных площадей в торговых центрах Киева

Источник: JLL

Динамика объема рынка торговых центров в Киеве

Источник: JLL

Арендные ставки пересмотрят в ноябре

В этом году ставки аренды уже были пересмотрены в мае-июне, после первого падения курса гривны. Средняя ставка снизилась до 49,7 у.е./кв.м. для помещения торговой галереи площадью 100-200 кв.м. Тогда управляющие компании и арендаторы искали компромисс, и довольно распространенным вариантом было подписание допсоглашения на 4-6 месяцев. «Кто-то шел на снижение цены на 10-30%, кто-то фиксировал курс доллара на уровне 8,5-10 грн/у.е, кто-то переходил на миксовый вариант: часть арендной платы оставалась фиксированной по официальному курсу, часть — как процент от оборота в гривне», — рассказал «Вестям» Виктор Оборский.

Сейчас действие допсоглашений как раз заканчивается, и в ноябре будет очередной вал переподписаний. «Если допдоговор не переподписан, автоматически начинает действовать основной, с оплатой по официальному курсу», — пояснил Оборский. Тем не менее, по его мнению, дальнейшее снижение ставок маловероятно. Прежде всего, потому, что ритейлоры, страхуясь, уже выставляют новый импортный товар в магазинах уже из расчета 20 грн/$. «Управляющие компании прекрасно знают эту практику, поэтому арендаторам сложно аргументировать, почему они должны платить ставку из расчета 10 грн/у.е., если продают сами товар из расчета 20 грн/у.е.», — пояснил эксперт.

В целом же, убеждены эксперты, до конца года ситуация на рынке торговой недвижимости будет стабильной. «До урегулирования ситуации на востоке страны и стабилизации долларового курса мы не ожидаем каких-либо существенных изменений», — сказала Анна Чуботина. По ее словам, риски остаются слишком высокими и ограничивают спрос, а индивидуальные договоренности арендаторов и арендодателей удерживают стабильность на рынке без существенных изменений в уровне вакантности (если не учитывать выход на рынок новых объектов) и максимальной арендной ставке.

Максимальные ставки аренды в торговых центрах в городах Европы

Источник: JLL