Инвесторы вновь заинтересовались коммерческой недвижимостью в Украине. В прошлом году на вторичном рынке было закрыто сделок на $65 млн., сообщили UBR.ua в компании DTZ. Для сравнения: в 2014г этот показатель составил $47 млн. Относительно удачный сезон позволил отрасли практически вернуться в 2013г (тогда было заключено сделок на $66 млн.), говорят эксперты. При этом, стоит отметить, что в годовой отчет DTZ попали сделки на $1 млн. и выше. Так что реальный объем рынка еще больший.

Что и почем покупали

В первом полугодии 2015 г. было проведено четыре крупные сделки. Самая значимая из них — по приобретению компанией Petricol Investment ТРЦ "Квадрат" (общая площадь 41 тыс. кв. м, арендуемая — 19,1 тыс. кв. м) на бульваре Перова. Petricol Investment также является владельцем торговых центров "Комод" и "Квадрат-Лукьяновка" в Киеве.

Среди других сделок эксперты выделяют покупку одной из частных украинских компаний склада в пригороде Киева общей площадью 15 тыс. кв.м. Недвижимость приобретена для собственных нужд. Отечественные бизнесмены вложили средства ($2,4 млн.) и в другой логистический объект — фармацевтический склад в окрестностях столицы.

Кроме того, сменил собственника столичный офисный центр площадью 1 тыс. кв. м на ул. Физкультуры, 30 (по оценкам аналитиков, сумма сделки составила $1,7 млн).

В третьем квартале прошлого года крупных сделок не было. Из значимых для рынка новостей в DTZ называют разве что изменения в составе собственников ТРЦ "Арена-Сити". Зато четвертый квартал оказался рекордным — было закрыто сделок на сумму около $23 млн.

В частности, украинская фармкомпания приобрела специализированный склад общей площадью около 9,8 тыс. кв. м, приблизительно за $2 млн. Другой покупатель выложил $6,5 млн за административное здание на правом берегу столицы площадью 10 тыс. кв. м. Кроме того, "Энергобанк" через Фонд гарантирования вкладов физических лиц продал офисное здание "Любава Град" (Киев, ул. Семена Скляренко, 9, площадью 15 тыс. кв. м) приблизительно за $2,8 млн.

Но, пожалуй, самой громкой сделкой стала продажа торгового центра "Опера Пассаж" (общая площадь 4,5 тыс. кв. м), расположенного в центре Львова, на пр. Свободы, 27. Девелоперами этого проекта были финские инвесторы, сумма сделки не разглашается, как и имя покупателя. В Государственном реестре ипотек на этом помещении значатся два кредита, выданные "Фольксбанком" — на $3 млн. (дата погашения 30 июня 2021 г.) и 6,9 млн. евро (дата погашения 20 июля 2018 г.).

Между Киевом, Одессой и Львовом

Пока большая часть потенциальных инвесторов ищет коммерческую недвижимость в столице. Однако, как рассказал UBR.ua директор департамента рынков капитала в "DTZ Украина" Владимир Мысак, повышается интерес также ко Львову и Одессе.

"У Львова очень четкая перспектива. Делая ставку на туризм, власти и работодатели прикладывают много усилий для привлечения IT-компаний. Как результат — активно развиваются офисный и торговый сегменты недвижимости. В Одессе уже сформировался хороший IT-кластер, плюс активно развивается логистика. Вторичному инвестору интересны объекты с арендаторами, генерирующие предсказуемый поток", — пояснил Мысак.

По его наблюдениям, большая часть потенциальных инвесторов — это наши соотечественники, желающие подстраховать свой основной бизнес.

"В коммерческую недвижимость вкладывают предприниматели, которые в прошлом году получили неплохой доход в гривне — аграрии или страховщики, к примеру. Но поскольку у нас достаточно сложно конвертировать гривни в валюту, а банковская система потеряла доверие, то "работающая" недвижимость стала один из лучших вариантов для сохранения средств", — говорит Мысак. Средняя сумма вложений локального инвестора в коммерческие объекты варьируется от $5 до 15 млн.

Иностранцы скупают участки

Аналогичную цифру называет и управляющий партнер компании KievStandard Олег Перегинец. Однако, по его наблюдениям, в прошлом году наблюдалась активизация, в первую очередь, иностранных "рисковых" инвесторов.

"Основной спрос пришелся на земельные участки. Многие хотели купить их задешево, чтобы затем, когда рынок начнет расти, продать подороже. Также интересовались торговой недвижимостью, особенно стрит-ритейлом. Но помещений, хозяева которых готовы продавать свое имущество, очень мало. Еще один хит — офисные помещения площадью 2-3 тыс. кв. м, современные и обязательно заполненные арендаторами", — перечислил он UBR.ua.

При этом, говорит он, в списке инвесторов в прошлом году было немало именно "чистокровных" иностранцев, а не наших бывших соотечественников, выехавших за рубеж.

"Швейцарцы, израильтяне, американцы и даже японцы", — отметил эксперт, добавляя, что настроения его клиентов были такими же, как в далеком 2008 г. "Это все рисковые инвесторы, они знают, как действовать на кризисных рынках бедных стран", — заверил Перегинец. При этом, будучи готовыми вложить $5-10 млн., они ищут самые потенциально прибыльные объекты, перебирая офисными и торговыми объектами, а затем принимая решение купить доходный дом в 2-3 тыс. кв. м.

Покупатели ждут стабильности

Эксперты прогнозируют дальнейшее повышение спроса со стороны потенциальных инвесторов.

"Есть четкое ощущение, что "дно" мы прошли летом прошлого года. Скорее всего, в первой половине 2016г инвесторы продолжат вести себя осторожно. Однако, если будут запущены системные реформы и ситуация в экономике стабилизируется, интерес к рынку недвижимости вырастет", — убежден Владимир Мысак.

Правда, считает эксперт, вряд ли в этом году мы увидим восстановление спроса на коммерческую недвижимость восточных регионов страны. От того, как будет развиваться ситуация в стране, зависят и итоговые результаты 2016 г. В DTZ прогнозируют, что объем инвестиций в коммерческую вторичку может варьироваться от $50 млн. до $210 млн.