В Украине вскоре могут официально появиться доходные дома. В парламент внесен законопроект № 3594, которым предлагается ввести понятие муниципального арендного жилья. По мнению авторов документа, массовое строительство объектов, которые будут использоваться исключительно для временного проживания, поможет сформировать в стране цивилизованный рынок аренды.

«Мы предлагаем рассматривать такие дома как единые объекты собственности, а не просто совокупность отдельных квартир. Единственным назначением таких зданий может быть исключительно сдача жилья в аренду», — сказала «Вестям» один из соавторов законопроекта, народный депутат Алена Бабак.

Дома под сдачу

Сейчас львиная доля отечественного рынка аренды жилья находится в тени. Согласно официальной статистике, жилье в нашей стране снимает всего 410 тыс. семей, а это чуть более 2,5% от общего числа домохозяйств. Но на самом деле арендовать квартиры вынуждено намного больше украинцев. Точные цифры эксперты не озвучивают, но, понятно, что речь идет о сотнях тысяч «бездомных» граждан.

Только в очереди на получение жилья сейчас стоит, по данным Госстата, более 660 тыс. семей. Так что показатели аренды квартир у нас, по всей видимости, не ниже, чем, к примеру, в Европе или США. Там же такое жилье занимает значительную общего фонда. Скажем, в Швейцарии этот показатель составляет 70%, Германии — 57%, США — около 50%, Голландии — 46%, Швеции — 40%, Франции — 36,5%, Великобритании — 30%.

«Особенно много съемных квартир в мегаполисах: в Берлине — 88%, Амстердаме — 86%, Женеве — 85%, Вене — 76%, Нью-Йорке — 70%», — отмечает Бабак. Нардеп видит главные минусы нашего рынка арендного жилья в незначительном и малодоступном предложении, а, главное, абсолютной нерегулируемости государством. В итоге владельцы рисуют цены на сдающиеся внаем квартиры с потолка. «В развитых странах арендные ставки не превышают 25-30% от средней заработной платы, в Украине же квартира эконом-класса стоит на уровне средней по региону месячной зарплаты», — отмечается в законопроекте.

Сделать арендное жилье доступнее предлагается за счет строительства муниципальных и доходных домов. Первые будут представлять собой многоквартирные жилые объекты, отнесенные к фонду территориальной общины, вторые могут принадлежать юридическим или частным лицам.

Однушка в Киеве за 1, 7 тыс. грн.

Арендную плату за квартиры в муниципальных домах предлагается жестко регулировать. Если документ примут, ежемесячная плата за такое жилье будет устанавливаться раз в год органом местного самоуправления, а ее размер не должен превышать 3% восстанавливаемой стоимости муниципального дома. Это тоже не бесплатно, но все же гораздо дешевле нынешних расценок. К примеру, если в столице условная цена квадратного метра в новостройке эконом-сегмента со скромным ремонтом стоит около 20 тыс. грн., то 3% от этой суммы — это около 600 грн./кв. м в год, или 50 грн./кв. м в месяц. То есть, съемная единичка площадью 35 кв. м будет стоить порядка 1750 грн./месяц. Сейчас за такую просят вдвое дороже.

Согласно законопроекту, на съемное жилье в муниципальных домах смогут претендовать лишь граждане с низким доходом: одинокие украинцы, получающие не больше 175% прожиточного минимума (сейчас это 2327,5 грн. в месяц) или семьи, имеющие менее 125% прожиточного минимума (1662,5 грн.) на человека.

Они должны будут подавать заявки, которые затем внесут в единый реестр. Квартиры претендентам планируется предоставлять в порядке очереди, а ее длина (а значит и скорость продвижения) зависит, во-первых, от количества желающих заполучить недорогие съемные апартаменты, а во-вторых, от числа сдающихся квартир.

То есть, по идее, если потенциальных жильцов окажется слишком много, а строить муниципальные дома будут медленно, своей очереди заселиться в арендованную квартиру можно ждать годами. При этом договор аренды предлагается подписывать только на два года, правда, он может быть продлен, если арендатору за это время не удастся поправить свое материальное положение. Но все же логика авторов законопроекта остается непонятной: как человек с заработком в 2,3 тыс. грн. в месяц сможет заплатить 1,75 тыс. грн. за квартиру?

Идеи есть, денег — нет

Эксперты уверены, что прописанная на законодательном уровне модель арендного жилья нам нужна. Свой вариант аналогичного законопроекта предложило и Министерство регионального строительства. Документ уже прошел общественное обсуждение, и, как сообщили «Вестям» в пресс-службе ведомства, сейчас находится на согласовании в Минфине.

Ожидается, что в скором времени правительство внесет его в Верховную Раду. В министерстве говорят, что сама идея доходных и муниципальных домов не нова. Еще в 2013 году была анонсирована государственная программа аренды жилья с правом выкупа. «Причем, она предусматривает финансирование, а законопроект — лишь декларирует возможность», — отметил «Вестям» глава Жилищного союза Украины Александр Скубченко. И подчеркнул, что самый главный вопрос — финансирования (или, по меньшей мере, привлечения частных инвесторов) — законопроектом не решен.

«Для инвесторов главное — сроки окупаемости. Но экономического обоснования для доходных домов в документе нет. Для органов же местного самоуправления основное — источники финансирования. Они тоже не прописаны», — говорит Скубченко.

Экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко оценивает появление нескольких «арендных» законопроектов негативно. «Это просто распыление усилий. Подобное было, когда в парламенте рассматривали целую пачку законопроектов по ОСМД, в итоге эпопея с принятием закона растянулась почти на пять лет», — сказал он «Вестям».

Доходные кварталы

И все же эксперты прогнозируют, что уже в ближайшее время во многих городах появятся целые кварталы социального арендного жилья. «Государство давно самоустранилось от процесса обеспечения граждан жильем. Покупать же квартиры могут далеко не все, особенно учитывая резкое падение доходов населения. Согласно данным Госстата, даже розничные продажи в этом году упали на 23%, то есть, люди экономят даже на еде. Решение жилищных проблем, хотя бы путем предоставления недорогих съемных квартир, власти просто обязаны взять на себя», — считает президент Лиги экспертов Украины Андрей Гусельников.

Кучеренко уверен, что государство должно четко прописать схему строительства и сдачи арендного жилья и обсудить ее со всеми участниками рынка. Он привел пример послевоенной Германии, где построили много доходных домов, причем, государство жестко ограничивало размер платы с постояльцев в течение десяти лет. Нужно продумать и условия для инвесторов, готовых вкладывать деньги в муниципальное жилье (например, выделять им бесплатно земельные участки и или давать льготные кредиты).

Впрочем, Кучеренко отметил, что в развитых странах сейчас стараются уйти от возведения целых кварталов социального жилья. «Сдаются муниципальные квартиры в обычных домах эконом-класса. Малоимущие люди не должны чувствовать себя изгоями, они должны быть максимально социально адаптированными. Однако в наших условиях быстрый результат даст именно строительство новых домов», — признает Кучеренко.