В 2015 г. столичные застройщики предложили покупателям меньше новостроек, чем в прошлом, зато дома стали масштабнее, рассказала «Вестям» директор компании City Development Solutions Ярослава Чапко. Если в 2014 г. на продажу было выставлено 13,5 тыс. квартир в 37 новых домах, то в этом году — 15,5 тыс. в 34 объектах. То есть, в среднестатистической прошлогодней новостройке насчитывалось около 365 апартаментов, а сейчас — уже 456.

Застройщики вернулись в центр

Всего же в Киеве можно выбрать новое жилье из 38,6 тыс. квартир в 195 ЖК. «Количество квартир в комплексах увеличилось почти на четверть. И эта тенденция будет только укрепляться, ведь девелоперы начали осваивать большие площадки в столице (по 15-30 га)», — отметила Чапко.

К примеру, Киевгорстрой возводит на площадке в 10 га на ул. Новомостицкой новый комплекс на 2,5 тыс. квартир, bUd development — на 6 га на ул. Б.Васильковской вторую очередь «Французского квартала» (2 тыс. квартир), Stolitsa Group осваивает 20 га на Виноградаре, а банк «Аркада» — 28 га в Голосеево.

Начали активно застраиваться также Подольский и Печерский район. Причем в последнем, кроме домов бизнес- и элит-классов, вскоре появится более доступное новое жилье комфорт-класса, что, как считает Чапко, может серьезно снизить средние цены в престижном Печерске.

Кроме того, возвращение застройщиков на Правый берег увеличило дисбаланс предложения квартир в разных районах. Скажем, в прошлом году на новостройки левобережного Киева приходилось 37%, а сейчас — всего 29%. По состоянию на декабрь этого года, 65% нового предложения сосредоточено в Дарницком, Подольском и Печерского района. В прошлом году тройка лидеров выглядела иначе: Дарницкий, Деснянский и Голосеевский районы.

Смотрят на двушки, покупают — единички

Достаточно неожиданный результат года — снижение доли бюджетного жилья и увеличение – квартир бизнес-класса. В 2013 г. на объекты эконом- и комфорт-классов в Киеве приходилось 61% всего предложения, в 2014-м — уже 87%. Но в нынешнем сезоне этот показатель снова упал до 79%. В то же время доля жилья бизнес-класса за последний год выросла вдвое, почти до 20%.

Эксперты отмечают и явный перекос предложения в сторону однокомнатных квартир: их среди всего продающегося нового жилья почти половина (для сравнения: на вторичке — 23%). Двушки в базе выставленных на реализацию новостроек занимают 35%, трешки — 12%, многокомнатные апартаменты — 2%.

«По многим объектам мы уже видим дефицит двухкомнатных квартир. Но особенно ощутимым он станет через 3-4 года», — уверена Чапко. «Однокомнатных квартир в наших объектах — до 45%, двушек — около 40%. Если у покупателя есть выбор между одно- и двухкомнатными апартаментами равной площади, он практически всегда покупает двушку. Но все равно основным критерием для принятия решения остается цена, а однушки по этому показателю, как правило, выигрывают. Поэтому их и больше в проекте», — пояснила «Вестям» логику застройщиков советник по информполитике Development Investment Management (DIM) Олеся Скрынник.

Однокомнатные квартиры эксперты называют наиболее ликвидным товаром, который остается одним из вариантов для вложения средств. «Даже сейчас, на фоне курсовых колебаний, человек, инвестировавший свои деньги в проект надежного застройщика на начальной стадии после сдачи дома в эксплуатацию может продать квартиру с 20%-й прибылью», — пояснила Ярослава Чапко. В эконом-сегменте, по ее наблюдениям, доля инвестиционных сделок в этом году выросла вдвое — с 15% до 30%.

Элитка похудела из-за чиновников

В премиум-сегменте, напротив, доля инвестиционных сделок снизилась за год с 20% до 10%, сообщил «Вестям» коммерческий директор НЕСТ Константин Браво.

«В этом году из списка покупателей практически исчезли чиновники. Более того, нынешним летом некоторые из бывших госслужащих, купившие в нашем объекте квартиры по $2,5 тыс./кв.м., попытались продать их дешевле на треть», — рассказал он.

Среди покупателей лидируют киевляне, причем многие выбирают районы, соседствующие с их нынешними домами. «Естественно к столичным элитным квартирам сохраняется интерес и жителей из регионов. Около 47% покупателей — из Донецка, Луганска, Днепропетровска, Крыма и др. Как правило, они хотят в максимально короткие сроки заселиться в квартиру. Поэтому мы предлагаем жилье с готовыми стенами и потолками (машинная штукатурка и побелка) — жильцам остается только провести покраску или дизайнерское оформление», — рассказал Браво.

Цены вырастут после Нового года

Гривневые цены в столичных новостройках за последний год выросли на 24-36%. Сильнее всего подорожали квартиры эконом-класса — с 14 тыс. грн. до 19,3 тыс. грн./кв.м. Минимальную наценку установили продавцы жилья премиум-сегмента (с 45,3 тыс. грн до 56,2 тыс. грн./кв. м.).

И, по мнению Ярославы Чапко, застройщики еще не подтянули расценки к подорожавшему доллару, так что попытаются сделать это в ближайшее время. «Девелоперы стараются компенсировать потери прошлых лет, когда они снижали цены», — считает. Впрочем, подорожание случится явно не под Новый год. В этом месяце, по словам эксперта, большинство компаний, наоборот, будет предлагать различные акции.

Сейчас у большинства застройщиков заложен курс 25 грн./$, но «под елочку» квартиры будут реализоваться из расчета 21-23 грн/$. Но даже акционная стоимость среднестатистической квартиры выше, чем была еще пару месяцев назад. По данным исследования DIM, до середины октября большинство застройщиков удерживали «летние» цены. Нынешние предновогодние расценки выше летних на 7-12%, что практически дублирует курсовые колебания.

«Импортная составляющая в строительстве, даже в эконом-сегменте, достигает не менее 50%. Плюс — чем выше стадия готовности объекта, тем, естественно, выше цены», —пояснила Олеся Скрынник.

После Нового года, как прогнозируют эксперты, подорожания не избежать. «Даже если курс доллара сохранится на уровне 24 грн., девелоперы все равно будут стараться увеличивать гривневые цены, чтобы компенсировать свои предыдущие потери. Рост цен в этом случае в первом квартале 2016 г. составит 10-15%. Если же гривна будет дешеветь, квадратные метры подорожают более существенно», — считает Ярослава Чапко.