На днях Верховный суд Украины отказал истцу в признании прав собственности на квартиру, несмотря на то, что у того на руках был договор купли-продажи. Дело в том, что у другого инвестора были аналогичные документы, но оформленные ранее. Данный прецедент вызвал опасения у многих покупателей нового жилья, позволив им заподозрить, что существующий механизм регистрации имущественных прав незаконен.

Лазейка для махинаторов

Юристы подчеркивают, что использующиеся договора хоть и имеют законную силу, но практически не защищают инвесторов. «Увы, механизм купли-продаж имущественных прав, прописанный в Гражданском кодексе, не исключает махинаций, когда одна и та же квартира продается двум покупателям», — отметил юрист Анатолий Лещенко.

В Украине предусмотрено несколько схем покупки строящихся квартир: через Фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операции с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования или через выпуск целевых облигаций.

Есть также «другие договора». Под ними чаще всего и понимают договора купли-продажи имущественных прав, которые на сегодняшний день являются самыми распространенными на рынке. Их предлагает порядка 80% застройщиков, в основном мелкие компании, отметил глава Конфедерации строителей Украины Виталий Грусевич. Основная причина привлекательности такой схемы — относительная дешевизна процедуры.

Крупные застройщики могут позволить себе выбирать институты совместного инвестирования, ФФС, ФОН или выпуск облигаций. По оценке Грусевича, институт совместного инвестирования увеличивает себестоимость строительства на 4-5%, организация продаж будущих квартир через Фонд финансирования строительства — на 7-9%.

Гарантии для покупателей

В качестве варианта решения коллизии в Конфедерации предлагают, чтобы застройщики регистрировали имущественные права на квартиры еще до оформления договоров с покупателями.

«После того как застройщик соберет полный пакет документов на начало строительства, он должен обратиться в регистрационную службу с «шахматкой» квартир (поэтажной схемой с указанной площадью каждых апартаментов). Мы предлагаем, чтобы госрегистратор открыл все разделы на квартиры, в случае продажи в них можно внести данные об инвесторах, а после сдачи объекта в эксплуатацию откорректировать площади апартаментов», — рассказал «Вестям» Грусевич.

Для конечного потребителя такой механизм удорожает покупку лишь на 140 грн. (размер госпошлины), но зато позволяет исключить возможность повторной перепродажи квартиры. Внести подобные изменения в существующее законодательство может парламент.

«К сожалению, во время обсуждения Закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество», предложение об обязательной регистрации договоров имущественных прав было исключено. Но как только этот закон будет опубликован, мы будем инициировать внесение правок в него. Подобный механизм применяют в большинстве стран Европы, и он реально позволяет защищать граждан, инвестирующих в жилое строительство», — пояснил Грусевич.