Покупка недвижимости за рубежом перестала быть экзотикой для украинцев. Более того, интерес к ней активно растет с 2014 года на фоне нестабильной политической и экономической ситуации в Украине.

«Год назад преобладающим мотивом покупки недвижимости за границей, как правило, выступала потребность сохранить валютные сбережения либо вложить их с целью получения прибыли. Сегодня покупатели все чаще заявляют о желании иметь собственную недвижимость для жизни и отдыха», — рассказала «Вестям» член Совета директоров компании ХАН (Харьковское агентство недвижимости) Елена Манжос.

Соответственно этому люди формируют и требования к объекту недвижимости, суть которых сводится к следующему: при необходимости переехать всей семьей и быстро вселиться, добавила Манжос.

Тем более что в Европе достаточно легко подобрать недвижимость «по украинским ценам», то есть порядка тысячи долларов за квадрат. 

«Вести» проанализировали, что можно приобрести за рубежом за 40 тысяч евро — именно на такую сумму у риелторов в Киеве сейчас чаще всего просят подыскать квартиру.

Как отмечают эксперты, за такие деньги можно подыскать «работающую» недвижимость (ту, что можно будет сдать в аренду и зарабатывать) практически по всей Европе. А дальше дело вкуса: кто выбирает более близкие по менталитету Болгарию и Чехию, кто — более коммерческие Турцию с Кипром.

«Надо обращать также внимание на состояние рынка в целом — растут или снижаются цены, на условия сдачи в управление и многие другие нюансы», — заметила «Вестям» директор City Development Solutions  Ярослава Чапко.

Болгария: Для пенсионеров достаточно договора аренды

Наибольшим спросом в Болгарии сейчас пользуются аналоги гостиниц — квартиры, которые можно сдавать посуточно. В Варне можно найти студию в заселенном комплексе от 15 тысяч евро, в Солнечном берегу — от 25 тысяч евро. Новострои — чуть дороже: от 27 тысяч евро, поскольку предлагают больше инфраструктуры (например, закрытый бассейн). 

Оформление сделки займет от 2 до 4 тысяч евро. При покупке надо будет заплатить еще три процента от кадастровой стоимости.

«Это два налога — на покупку/продажу и вывоз мусора», — пояснил нам менеджер по продажам Sun Real Сергей Каршаев. Ремонт и обустройство обойдется еще в две – три тысячи евро. Обслуживание — 8–12 евро в год за один квадратный метр.

Ежегодный налог на недвижимость платится с кадастровой стоимости — в среднем 50–70 евро в год. То есть после покупки расходы на содержание апартаментов (налоги плюс обслуживание) уложатся в 400 евро, плюс придется оплатить воду/электричество.

«Летом вода плюс электричество в моей квартире в 120 квадратных метров обошлись в 40 евро за месяц, зимой дороже, поскольку централизованного отопления здесь нет», — пояснил Каршаев. 

Можно за те же средства, что на курортах, приобрести квартиру в городах Болгарии, однако цена аренды здесь гораздо ниже, и, если вы намерены не жить, а выставить на сдачу, она при круглогодичном арендовании принесет дохода даже меньше, чем апартаменты у моря за два месяца.

Если же вы намерены пользоваться недвижимостью единолично, то тоже сможете уложиться в сумму 40 тысяч евро. «Буквально на днях продал домик в городке в 100 квадратных метров за 35 тысяч евро нашему соотечественнику», — рассказал Каршаев.

Он, кстати, утверждает, что Болгария — идеальное место для наших пенсионеров. «Для получения вида на жительство пенсионеру достаточно справки из собеса. Не требуется даже обладать недвижимостью в Болгарии, достаточно договора долгосрочной аренды».

Венгрия: со своей квартирой можно получать вид на жительство

Венгрия — единственная европейская страна, где вид на жительство не зависит от суммы, инвестированной в недвижимость. За 40 тысяч евро можно найти студию на окраинах городов. «В Мишкольце — от 15 тыс. евро, к примеру. Хороши термальные курорты (Хайдусобосло), их можно сдавать в аренду круглогодично», — поясняет Ярослава Чапко. 

Сделка заключается у местного адвоката, а не у нотариуса, как в большинстве стран ЕС. Он и должен получить на нее разрешение у местных властей.

«Это, по сути, формальность, но занимает она 1–1,5 месяца», — пояснила гендиректор ЮО «Фемида» Надежда Вороницкая-Гайдак. После выбора недвижимости нужно подписать договор купли-продажи и внести предоплату.

Затем адвокат получает от мэрии разрешающие документы на покупку, вы доплачиваете остальную часть суммы, и жилье записывается на нового владельца. После чего надо выплатить госпошлину при покупке — около 2 тысяч евро (четыре процента от кадастровой стоимости). Обслуживание жилья обойдется в 30–40 евро/месяц. Ежегодного налога на недвижимость в Венгрии пока нет, кроме курортных мест (Балатон/Хевиз).

Испания: много налогов  и мало дохода

В Испании до 40 тыс. евро можно поды­скать квартиру на вторичном рынке в крупных городах. Это, например, могут быть небольшие апартаменты с одной спальней в центре Аликанте или Торревьеха. «К тому же местные банки сейчас распродают залоговую недвижимость, так что вы можете найти что-нибудь по-настоящему интересное», — заверила Ярослава Чапко. Но эксперты предупреждают: не стоит рассчитывать, что эта инвестиция быстро окупится. 

К сумме сделки надо добавить еще 5 процентов — расходы на оформление через агента (иного не предусмотрено). Плюс передаточный налог — семь процентов от стоимости, заявленной в основном договоре, и муниципальный (на него влияет возраст недвижимости, количество лет владения предыдущим собственником и др.). Обслуживание недвижимости обходится достаточно дорого — 800–1000 евро в год плюс затраты на ремонт вторички. 

При покупке недвижимости на первичном рынке надо быть готовым к дополнительным расходам. Регистрацию оплачивают новые владельцы. «В случае, если стоимость недвижимости — от 50 до 100 тысяч евро, то внесение имени в Реестр собственников обойдется около 200 евро, если сумма покупки выше, то и цена регистрации будет выше», — пояснила Надежда Вороницкая-Гайдак. 

Плюс налоги: для квартир и жилых домов — семь процентов, для коммерческой недвижимости и земельных участков без строений — 16 процентов от стоимости. И еще 0,5 процента от стоимости — налог на документальное оформление. Сдать в аренду можно через местное агентство, которое за свои услуги возьмет до 20 процентов. «В итоге прибыльность — максимум четыре процента», — отмечает Чапко. 

Турция: Популярна для курортников даже зимой

Курортную недвижимость за 40 тысяч евро в Турции можно подобрать на расстоянии от 600 метров от линии моря. Это будет студио или даже квартира с одной спальней и гостиной.

За оформление сделки придется выложить 2–3 тысячи евро. Обслуживание — 50–100 евро плюс ежегодный налог в размере 0,1–0,2 процента от кадастровой стоимости (устанавливают муниципалитеты). В целом затраты на содержание составят 500–600 евро в год. 

Наибольшим спросом пользуются апарт-отели с бассейнами, фитнес-залами, детскими и спортивными площадками. Если сдать в аренду своей же управляющей компании, она берет от 10 до 20 процентов вашего дохода за услуги, но это позволит получать до семи процентов дохода в год, поскольку сезон здесь практически круглогодичный.

Если сдавать самостоятельно и повезет — можно получать ежегодный доход в размере 10 процентов. «Зимой такие апарт-отели популярны у европейцев, ведь инфраструктура сдающихся комплексов предполагает закрытые бассейны», — отметила Ярослава Чапко. 

Северный Кипр:  самый длинный сезон  и бассейны

На Кипре самый длинный курортный сезон в Европе — до 10 месяцев. До 40 тысяч евро можно подобрать студию в курортных городах. Причем застройщики сейчас сражаются за инвестора инфраструктурой: комплекс может включать, к примеру, пять бассейнов, несколько водных горок и детский сад.

Оформление сделки обойдется до девяти процентов покупки. Ежегодный налог — до 100 евро за апартаменты. Обслуживание — 800–900 евро в год. Сами застройщики предлагают гарантированную аренду (5–7 процентов доходности), но в некоторых случаях обещают и 12–15 процентов в год. 

Чехия: дает ипотечные кредиты иностранцам под шесть процентов

В Чехии можно купить комфортное жилье даже от 10 тысяч евро. «На севере Чехии в маленьких курортных городах двушку в реставрированных панельках можно подыскать по 10–13 тысяч евро, в самой Праге можно найти от 40 тысяч евро», — рассказала «Вестям» менеджер Trade Estate Анастасия Кипенская.

Сейчас, по ее словам, достаточно высокий спрос у украинских пенсионеров на недвижимость в Чехии. Причем чаще — на более дорогую. «Недавно оформили сделку по продаже виллы в 350 квадратных метров в Праге за 1,5 млн евро», — рассказала Кипенская. 

Продавец/покупатель платит четыре процента от стоимости сделки (по кадастровой стоимости). Ежегодный налог — приблизительно 10 крон/квадратный метр/год, то есть 60 квадратных метров — 600 крон в год. Это около 600 грн. 

В чешских новостроях есть особенность: все равно, когда входишь в проект, на начальной стадии или на финале, цена одинакова. Однако дешевой ее назвать сложно — цена от застройщика в полтора-два раза выше киевской.

Из плюсов — в Чехии кредитуют на равных с местными иностранцев: при уплате 50 процентов стоимости — от 2,7–6 процентов годовых. Аренда в Праге — от 400 евро в месяц.

Что дают заграничные квадраты:  от мультивизы до гражданства

Одна из основных причин, почему украинцы интересуются недвижимостью в ЕС, — возможность получения владельцем (а в некоторых случаях и членами его семьи) мультивизы, то есть визы, дающей право многократного въезда в государства, входящие в Шенгенское соглашение. Однако их срок отличается.

Право на годовую мультивизу предоставляет, например, Чехия, Испания, Финляндия, Германия. А в Болгарии годовую визу дают еще детям и супругам. На Кипре инвесторы и родственники получают мультивизу сроком до трех лет. 

В других уголках мира можно найти и более привлекательные условия. «Бумага, подтверждающая право собственности на недвижимость в Китае, есть основанием для получения вида на жительство. При покупке недвижимости в Бразилии иностранцу выдается постоянная виза на пять лет», — привел «Вестям» примеры консультант по налогам и сборам АО «Вдовичен и Партнеры» Юрий Баштовой. 

Покупка недвижимости в некоторых из стран ЕС дает право на получение вида на жительство с возможностью дальнейшего оформления ПМЖ и гражданства. Но потратиться нужно серьезно, и 40 тысяч евро в этом случае не хватит.

Причем надо понимать, что менее пяти лет процесс получения гражданства не займет. Принимающая сторона устанавливает особые условия: количество дней пребывания в стране, знание языка, наличие стабильного дохода или счет в банке, отсутствие криминального прошлого и др. 

До недавнего времени самой лояльной была Латвия, где покупка недвижимости на сумму от 150 тысяч евро давала право на получение вида на жительство, однако недавно она подняла ценз до 250 тысяч евро.

Греция выдает вид на жительство при покупке недвижимости стоимостью от 250 тысяч евро, Болгария — от 300 тысяч евро, Испания и Португалия — от 500 тысяч евро.

А вот в Ирландии надо инвестировать миллиона евро. Любой иностранец может приобрести недвижимость в Турции, при этом он получает мультивизу, а через год — вид на жительство с возможностью последующего получения гражданства.

В некоторых странах ЕС покупка жилья напрямую не гарантирует получения ВНЖ. «Однако именно наличие своей недвижимости может стать решающим фактором при получении вида на жительство. А спустя несколько лет ВНЖ можно поменять на гражданство. Такая практика встречается в Польше, Венгрии, Италии. И стоимость объекта не имеет значения», — уточнил «Вестям» управляющий партнер Kiev Standard Олег Перегинец. 

Как купить и оформить недвижимость в Европе

Процедура покупки недвижимости в различных странах особо не отличается и базируется на таких основных этапах:

  • выбор объекта;
  • предварительный договор;
  • основной договор;
  • регистрация договора купли-продажи недвижимости.

Продавцы заграничной недвижимости признаются, что схема «безнал плюс кеш» весьма приветствуется. Но законодательство большинства стран предусматривает именно безналичный расчет при оформлении сделки.

С самим открытием счетов для наших граждан проблем нет, однако в большинстве стран идет проверка происхождения средств. 

Законодательство Украины требует от гражданина после открытия зарубежного счета обратиться в территориальное управление нашего Нацбанка с уведомлением об этом действии и получить индивидуальную лицензию НБУ. «Под размещением денег понимается как перечисление денег самим резидентом, так и третьими лицами», — подчеркнул консультант по налогам и сборам АО «Вдовичен и Партнеры» Юрий Баштовой.

Впрочем, есть и альтернатива. Эксперт напоминает, что существуют легальные способы выведения денег за рубеж.

  • Можно выехать за границу с картой украинского банка и рассчитываться ею. Недостатки такого способа: есть страны, в которых могут спросить об источниках происхождения денег, и существенная банковская комиссия (до пяти процентов).
  • Перемещение наличных. Согласно инструкции «О перемещении наличности через таможенную границу», украинцу разрешено иметь при себе 10 тыс. евро на человека. То есть большая семья вполне может вывести сумму, равную стоимости небольшой квартиры в стране Центральной Европы.
  • Приобрести дорожные чеки (American Express или Thomas Cook) и вывести средства в них. Их недостаток: стоимость чеков приравнивается к сумме наличных денег, на которую они куплены. Еще один минус: на чеки устанавливаются дневные лимиты расходов, в основном это две тысячи долларов в день. А основное их преимущество — возможность восстановления в случае утраты (кражи). Комиссия за покупку дорожных чеков — один процент.
  • Перевод денег международными платежными системами (Western Union, MoneyGram, Migom). Преимущество — скорость переводов, недостатки — лимит на сумму перевода за день и размер комиссии.
Все эти варианты пользуются повышенным спросом у украинцев, поскольку, как утверждают юристы, с получением индивидуальных лицензий НБУ сейчас сложилась тупиковая ситуация.

«Ограничивая отток валюты из страны, Нацбанк запретил такие платежи. И если лицензия не получена, то предусмотрен штраф, равный стоимости приобретенной недвижимости», — предупредил партнер юридической фирмы «Астерс» Алексей Демьяненко.

Правда, заметил при этом, что люди часто обходят нацбанковские ограничения. «Рассчитывая, что их квартиры никогда не найдут, многие украинцы игнорируют требование по наличию лицензии. Некоторые покупают недвижимость на подставное лицо — иностранца, действующего по договору доверительного управления. Третий вариант, более продвинутый: покупка недвижимости на виргинский, сейшельский или другой островной офшор», — уточнил Демьяненко.

При «офшорной схеме», когда деньги хранятся не у физлица (на счетах компании-нерезидента, которая и выступает покупателем недвижимости), операции не попадают под требования нашего законодательства.

«Преимущества офшора — возможность сохранения конфиденциальности владельца, а также сложность отслеживания движения денег», — подчеркнул Юрий Баштовой. 

В странах, где запрещена оплата недвижимости напрямую из офшорных счетов, ее приобретение осуществляется через дочернюю структуру, учрежденную таким нерезидентом в стране недвижимости.

Например, во Франции, в Монако и Черногории оплату от офшора может принять нотариус, который выступает гарантом сделки, и зарегистрировать имущественные права на лицо, в пользу которого осуществлена оплата.

«Если же совсем идеализировать структуру, во Франции и в Монако можно учредить SCI — гражданскую компанию-холдера недвижимости, где реальные собственники будут владеть правами на компанию через свои офшоры, а информация о них может быть раскрыта только при наличии международных конвенций между странами, что дает дополнительные гарантии в конфиденциальности», — пояснила «Вестям» партнер консалтинговой компании SAFIR Law & Finance Елена Сикан.