Изменения в схеме начисления налога на недвижимость, недавно предложенные Минфином, будут вместо наполнения местных бюджетов стимулировать коррупцию и затягивать сдачу новостроек в эксплуатацию, считают эксперты.

«Хочется напомнить, что налог на недвижимость вводился как вариант налога на богатство. И действительно, по первоначальной версии его бы платили не более 0,5% населения. Затем изменили базу — вместо жилой при начислении налога учитывают общую площадь, уменьшили необлагаемую площадь. В результате уже сейчас налог на жилье теоретически должен платить каждый второй. А поскольку налог в 2-3 тысячи гривен в год для сельской местности может оказаться неподъемным, его будут пытаться избегать», — заверил руководитель комитета по правовым вопросам Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины Юрий Пита.

Напомним, сейчас облагается налогом общая площадь жилой недвижимости. Базовая налоговая льгота — до 60 кв.м. в квартирах и до 120 в домах (то есть с таких метражей налог вообще не платится), ставка — до 2% от минимальной заработной платы (размер которой поднимается с 2016-го с 1218 грн. до 1378 грн.). Поскольку налог на недвижимость идет в местные бюджеты, именно местные советы устанавливают налоговые ставки (могут уменьшить до 0%) и льготы (имеют право увеличить необлагаемую налогом площадь в пять раз).

Также Вслед за Киевом жилье дешевеет по всей стране

А в сентябре Минфин предложил ввести очередной вариант «налога на роскошь»: все владельцы квартир свыше 300 кв. метров и домов площадью 500 кв. м должны будут уплатить 25 тыс. грн в год. Для остальных, уверила «Вести» замминистра финансов Елена Макеева, налоговые льготы на площадь предполагается сохранить. Но рекомендуют увеличить максимальную ставку — до 3%. А также отменить льготы для промышленных зданий и складов, которые по нынешней редакции были освобождены от налогообложения.

Вечные стройки

В первую очередь эти налоговые нововведения ударят по покупателям квартир в новостроях, считает глава совета Ukrainian Building Community Елена Шуляк. «Сейчас значительно упали продажи, и есть — чего уж там скрывать — объекты на рынке, которые сдаются в эксплуатацию только с половиной проданных квартир. Права на непроданные квартиры зачастую оформляет на себя застройщик, в итоге он должен будет платить за простаивающие квартиры налог», — пояснила она.

Эксперт предполагает два варианта выхода из этой ситуации. «Застройщики будут перекладывать предполагаемую налоговую нагрузку на покупателя, тем самым цена квадрата повысится. Но самый неприятный вариант — они будут всячески оттягивать ввод дома в эксплуатацию, люди будут заселяться в дома гораздо позже. Не исключено, что нашими гражданами будет принят на вооружение «восточный способ», когда новоселы десятилетиями живут в «недостроенных» домах», — допустила Шуляк.

Правда, некоторые застройщики уже нашли способ уйти от уплаты налога на недвижимость. «Есть вариант, когда квартиры продаются через инвестиционные договора, имущественные права на непроданные квартиры после ввода объекта в эксплуатацию принадлежат Фондам финансирования строительства, а те пока налогом не облагаются. Но кто знает, какие нововведения будут в новой редакции Налогового кодекса», — заметила руководитель отдела продаж Geos Андрей Савчук.

Относительно площадей эксперты предполагают, что квадратные метры в квартирах до 60 квадратов и домах до 120 квадратов будут дороже на 5-10%, чем в объектах большей площади.

Если в случае многоэтажных домов способ ухода от налогов «в недострой» пока только теоретический, то в частном строительстве уже общая практика. «Половина домов, не только крупных усадеб, но и небольших по площади, попросту не вводят в эксплуатацию, данные о них не вносят в реестр, а значит, они не подпадают под налогообложение», — отметила Елена Шуляк.

С регистраторами «договорятся»

В предлагаемой Минфином схеме взимания налога на недвижимость самое слабое место — это Реестр прав собственности на недвижимость. «Базой начисления налога являются данные о вашей собственности в Реестре. Есть информация там — вам придет уведомление о налоге, нет – не придет. Но в Реестре есть данные о 20-40% недвижимости, в зависимости от областей», — пояснил президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко.

Вряд ли население сельской местности с радостью будет платить за курятник, беседку, летнюю кухню и туалет по той же ставке, как за капитальное строение. «Да, местный совет может решить не взимать налог с сараев и погребов в этом году, но что будет потом? Поэтому, увы, мы предполагаем, что главным действующим лицом в ближайшие годы станет регистратор — он меняет данные в Госреестре, на основе которых начисляется налог. Зачем ждать очередных изменений в налоговом законодательстве на уровне парламента или ставок и льгот на уровне местного совета? Люди будут «договариваться» с регистраторами и корректировать данные о собственности. И вот уже вместо старого дома в 50 метров и нового в 250, плюс гаража с мастерской в 100 метров в базе остается только старый дом в 50 метров… А остальное — вечная стройка», — предполагает Юрий Пита.

На вторичном рынке налог на недвижимость, прежде всего, повлияет на арендную плату. «Как бы высок он не был, хозяева переложат этот налог на квартиросъемщиков», — говорит Пита.

Кто заплатит за ОСМД?

В тоже время эксперты отмечают, что налог на недвижимость — общемировая практика, и рано или поздно все украинцы будут его платить, независимо от своих доходов. «В Соглашении об Ассоциации с ЕС есть пункт, где требуется привести в соответствие с нормами Европы наше налогообложение недвижимости. Срок на эти изменения дан — десять лет. В Европе облагается налогом не площадь, а кадастровая стоимость. Мы тоже к этому придем. И платить будем не 0-3% от минимальной заработной платы с «излишков» площади, а 0,3-0,5% от кадастровой стоимости собственности. И это будут гораздо большие суммы, чем сейчас», — пояснил Александр Охрименко.

По его мнению, «запуском пугающей информации» о всеобщем обложении недвижимости уже в следующем году Минфин приучает население к неизбежности такого налога. «Они надеются, что такими новостями простимулируют рынок недвижимости, заставив людей думать о продаже квартир большой площади и поиска более компактной недвижимости. Но проблема не в продавцах «с лишними» квартирами, а в покупателях, у которых нет денег. Так что налогами рынок недвижимости не простимулируешь, но загонишь в тень», — считает эксперт.

Еще одно нечетко прописанное в Налоговом кодексе место — с площадями общего пользования в жилых зданиях. Кто платит налог на них? «С одной стороны государство стимулирует создавать ОСМД, с другой, жильцам таких домов придется платить на 30% больше налога», — уверяет Александр Охрименко. Ведь как только создано ОСМД — все коридоры, подъезды, подвалы и чердаки официально, а не номинально переходят в общую собственность всех жильцов, а значит, они должны за нее платить. А такие помещения в проектах занимают от 20 до 30% всей площади объекта.

Раскритиковали эксперты и инициативу снять льготы с промзданий и складов. «У Авианта, к примеру, миллионные производственные площади. Введи на них налог — он станет банкротом. Кто об этом думает? Потом будут отдельным постановлением Кабмина покрывать эти долги?» — спрашивает Охрименко.

Елена Шуляк отметила, что в Великобритании, например, налог с коммерческой недвижимости привязан к годовому обороту, а не площади, что является более рыночным подходом. «Застройщики и девелоперы и так уже называют паевое участие налогом на инвестицию. Теперь налогов на инвестицию, говорят они, будет два. Мы предполагаем, что привязка налога к площади значительно снизит коммерческую привлекательность таких зданий, гораздо сложнее будет найти инвестора, согласившегося взять на себя реконструкцию устаревших зданий», — считает Шуляк.