Расценки на аренду в киевских ТРЦ просели на 12,5% по сравнению с прошлым годом, сообщили в JLL. Максимальная ставка сейчас составляет $840/кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) у бутиков площадью 100-150 км.м, а минимальная у якорных арендаторов — $70-150/кв. м/год.

При этом «якорную» ставку может получить любой арендатор, если он способен привлекать большой поток покупателей: крупный универмаг одежды, супермаркет, кинотеатр или фитнесс-центр, зона фудкорта.

«Чтобы привлечь к себе ZARA или любой другой бренд доступной, быстрооборачивающейся моды, управляющая компания готова предлагать условную ставку 5 у.е./кв.м. в месяц. Да еще самостоятельно делать ремонт, вкладывая 1000 евро на квадратный метр площади», — рассказал «Вестям» руководитель департамента стратегического консалтинга UTG Виктор Оборский и сообщил, что супермаркеты пока этого не требуют, но судя по всему, дело к тому идет.

«И ТРЦ будут предоставлять такой сервис — ведь якоря генерируют основной доход», — считает Оборский

При этом якорные арендаторы обычно платят аренду в виде процента от оборота, а арендаторы галерей — фиксированную ставку. И в Украине одна из самых больших «вилок» между этими ставками (см.таблицу). «И хотя это может показаться несправедливым по отношению к арендаторам галереи, которые платят больше, отсутствие якорных арендаторов привело бы к снижению посещаемости и, как следствие, ухудшению деятельности и привлекательности торгового центра в целом», — говорит управляющий директор Colliers International (Украина) Александр Носаченко.

А поскольку якорные арендаторы обеспечивают постоянные потоки посетителей в торговом центре, то в текущих условиях арендодатели вынуждены идти им на определенные уступки, пояснила «Вестям» руководитель отдела торговых площадей компании JLL в Украине Анна Чуботина. В частности, наработаны варианты индивидуальных договоренностей, среди которых фиксация арендной ставки в гривне по курсу ниже официального, а также переход на минимальную фиксированную арендную ставку с доплатой процента от товарооборота.

«При заключении новых договоров аренды также применяется валютный коридор с фиксированной верхней границей стоимости валюты, при изменении которой на 10-20% договор переподписывется на новых условиях», — уточнила Чуботина.


По словам специалистов, именно дополнительные преференции создают такой большой разрыв в ставках между якорями и арендаторами торговой галереи. Кроме того, арендные ставки в торговой галерее всегда были наивысшими в торговых центрах, что обусловлено премиальностью локации как с точки зрения потоков, так и визуальной доступности.

Кассовые аппараты решат все

По данным Colliers International, сейчас в Киеве для якорей применяется ценовая схема «процент от оборота плюс ставка (от $0 до 15/м²/месяц)», а для арендаторов галереи только ставка ($15-80/м²/месяц). Причем величина процента от оборота зависит от специализации якоря: для супермаркетов это 2-4%, для одежников — 10-15%, зоны развлечений — 12-15%.

Сами же ставки, по наблюдениям Виктора Оборского, в успешных ТРЦ не изменились, а в остальных катастрофически просели.

«Есть ТРЦ, где ставки остались на уровне докризисных и платятся по курсу доллара НБУ. Есть даже один объект на Западной Украине, где ставка вообще привязана к евро. Но в регионах есть и ТРЦ, где договора подписаны по очень низким ставкам в гривне без какой-либо привязке к валюте», — рассказал он.

Арендные ставки для якорных арендаторов и арендаторов галереи (январь-март 2015 г., $)

По мнению экспертов, все чаще арендаторам будут предалгать схему «арендная ставка плюс процент от оборота». В частности, по мнению партнера Ukrainian Retail Association Александра Фиалки, к этому подтолкнет обязательное требование по установлке кассовых аппаратов, вступающее в силу с 1 июля. «Это не произойдет сразу, но будут активные попытки перейти на эту более цивизованную схему — как со стороны управляющих компаний, так и со стороны самих арендаторов», — уверен он.

Причем рынок торговых площадей едва ли полностью перейдет на расчеты в гривне. «Во-первых, финансовые обязательства девелоперов выражены в иностранной валюте. Во-вторых, сроки индивидуальных договоренностей (например, фиксации курса) небольшие, а в перспективе мы ожидаем роста рынка в силу ненасыщенности сегмента качественным предложением», — уточнила Анна Чуботина.